🐠 Odszkodowanie Za Wywłaszczenie Nieruchomości Zajętych Pod Drogi Publiczne

Oświadczenie o numerze konta bankowego celem wypłaty odszkodowania. Wypłata zaliczki 70%. Wykup resztówki. Dodatkowe 5% odszkodowania za wcześniejsze wydanie nieruchomości. Nowo oddawane odcinki dróg to skrócenie czasu podróży pomiędzy kluczowymi ośrodkami miejskimi w kraju, większe bezpieczeństwo i komfort jazdy.

Na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego. Jak przewiduje przy tym art. 73 ust. 3 powołanej ustawy, stwierdzenia przejścia własności wskazanych nieruchomości dokonuje w drodze decyzji deklaratoryjnej wojewoda, nieograniczony w tym względzie żadnym szczególnym terminem. Zarazem jednak odszkodowanie za przejęte nieruchomości, o ile były właściciel, pod rygorem wygaśnięcia roszczenia, złożył odpowiedni wniosek w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r., winno było zostać ustalone i wypłacone, zgodnie z art. 73 ust. 4, według zasad i trybu określonych w przepisach o wywłaszczaniu, co oznacza, że wydanie decyzji w tym przedmiocie należało do starosty. W wyroku z dnia 15 września 2009 r., sygn. akt P 33/07, Trybunał Konstytucyjny orzekł, iż art. 73 ust. 4 omawianej ustawy, w zakresie, w jakim określa termin wygaśnięcia roszczenia o odszkodowanie bez powiązania z faktem i datą wydania decyzji, o której mowa w art. 73 ust. 3 tej ustawy, jest zgodny z art. 2, art. 32 ust. 1 i art. 64 ust. 2 Konstytucji. Trybunał za nieuzasadniony uznał pogląd, że możliwość stwierdzenia przejścia nieruchomości zajętych pod drogi publiczne na własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego zarówno przed jak i po dniu 31 grudnia 2005 r. prowadzi do niekonstytucyjnej dyskryminacji pewnej grupy byłych właścicieli. Zdaniem TK, skoro nieuzyskanie decyzji wojewody nie uniemożliwiało złożenia wniosku o odszkodowanie, trudno dopatrzyć się w tej sytuacji naruszenia wymogu równej dla wszystkich ochrony praw majątkowych. Autor: Mikołaj Hermann, prawnik

własności nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, stanowi więc rekompensatę tylko za to wywłaszczenie. Jak wynika z art. 73 ust. 3 i art. 3a ustawy, sprawa o stwierdzenie nabycia z mocy prawa własności nieruchomości za odszkodowaniem na podstawie art. 73 ust. 1 ma charakter cywilny, a zatem podlegałaby rozpoznaniu przez sąd

Z roku na rok widać wyraźną tendencję spadku wysokości odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne. Przyczyna jest jedna. Argumentów na obronę przed takim działaniem organów jest wiele. Celem niniejszego artykułu jest zapoczątkowanie serii artykułów poświęconych rozważaniom jakie są możliwości obrony przed obniżaniem odszkodowania za grunty wydzielone (wywłaszczone) pod drogi publiczne. Drobna zmiana w przepisie rozporządzenia rozpoczęła powolne budowanie się kuli śnieżnej, która na chwilę obecną przybiera niebezpieczne rozmiary. Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( 2011 Nr 165, poz. 985; dalej RozpWyc) zmieniło się brzmienie § 36. Ta zmiana, na pierwszy rzut oka niepozorna, okazała się katastrofalna w skutkach dla podmiotów, których nieruchomości zostały wywłaszczone. Obowiązująca do wejścia w życie (26 sierpnia 2011 r.) treść zmienionego § 36 RozpWyc przewidywała, co do zasady, że wartość wywłaszczonego gruntu ustala się na podstawie wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Zmieniona (obowiązująca) treść tego przepisu również przewiduje taką zasadę wprowadzając jednak pewien wyłom. Bowiem, jak wynika z normy § 36 ust. 4, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Taka redakcja przepisu spowodowała stosowanie zasady, że wartość gruntów przeznaczonych pod drogi określa się na podstawie cen nieruchomości drogowych. Jakiejkolwiek przeniesienie własności działki przeznaczonej pod drogę stanowiło, za aprobatą orzecznictwa sądowoadministracyjnego, podstawę do ustalenia wartości nieruchomości wycenianej (wywłaszczonej). Przyjmowano bezrefleksyjnie (i wciąż się przyjmuje) „transakcje” dotyczące praktycznie wszystkich rodzajów dróg oraz objęte każdą formą transferu ich własności. Bardzo często jako odniesienie przyjmuje się wartości dróg ustalane czy to w drodze decyzji jako odszkodowanie za wywłaszczenie czy to w drodze negocjacji (rokowań) z wywłaszczonym podmiotem. Argumenty na obronę Zgodnie z obowiązującymi zasadami prawa rozporządzenie (jako akt niższego rzędu) nie może zmieniać treści przepisów ustawy. Inaczej mówiąc akt wyższego rzędu uchyla akt niższego rzędu w zakresie w jakim są one ze sobą sprzeczne (lex superior derogat legi inferiori). Natomiast, zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( z 2018 r. poz. 121; dalej UGN) podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Należy dodać, że podejście porównawcze jest stosowane w znakomitej większości wycen na potrzeby ustalenia odszkodowania. Nie da się uznać, że nieruchomości które przeszły na własność podmiotów publicznoprawnych czy to z mocy prawa (jak ma to miejsce przy wydzieleniu działki pod drogę) czy to w drodze wywłaszczenia były przedmiotem obrotu rynkowego. Po drugie ustalone za takie nieruchomości odszkodowanie, niezależnie czy w formie decyzji ustalającej odszkodowanie czy w formie uzgodnień (rokowań) z byłym właścicielem nieruchomości, nie może być uznane za cenę w rozumieniu cytowanego wyżej przepisu. Do podobnych wniosków, coraz częściej, dochodzą sądy administracyjne i przedstawiciele doktryny. Co prawda, stronom postępowania o ustalenie odszkodowania, często odmawia się prawa do oceny operatów szacunkowych, co wynika pośrednio z normy art. 157 ust. 1 UGN. Jednak należy podkreślić, że możliwość dokonywania oceny jest ograniczona wyłącznie do elementów operatu odnoszących się do tzw. wiadomości specjalnych rzeczoznawcy. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowoadministracyjnym operat, jak każdy inny dowód w sprawie, podlega ocenie pod kątem jego wiarygodności jak również zgodności z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Dlatego w ramach postępowania uzasadnione jest badanie operatu pod kątem tego jakie nieruchomości („transakcje”) biegły przyjął do porównania. W przypadku stwierdzenia, że są to nieruchomości stanowiące drogi publiczne, których wartość została ustalona na podstawie decyzji czy też rokowań kwestię taką należy podnosić w ramach postępowania. W razie nieskuteczności tych działań, w ewentualnym odwołaniu od decyzji. W dalszych artykułach w tym cyklu autor opisze inne, spotykane naruszenia przy określeniu wysokości odszkodowania wraz z propozycją sposobu ich zwalczania.

prawo do otrzymania 70% zaliczki na poczet przyszłego odszkodowania. Aby je otrzymać, należy złożyć wniosek do inwestora. Zaliczka zostanie wypłacona w ciągu 30 dni od złożenia dokumentu. Co więcej, inwestor wypłaci zaliczkę również w przypadku, kiedy Państwo odwołają się od samej decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. W części pierwszej tej wypowiedzi (z 10 marca 2011 roku) krótko przytoczyłem podstawowe akty prawne istotne z punktu widzenia szacowania wartości nieruchomości przejętych pod drogi publiczne. Ważnym jest, że w dalszym ciągu wypowiedzi odnoszę się wyłącznie do takiego przypadku, w którym nieruchomość przejmowana pod drogę publiczną nie jest położona na terenie, który jeszcze przed wydaniem decyzji o zgodzie na realizację inwestycji drogowej (dalej zrid), o której mowa w art. 11 a ZasInwDrU nie były mocą innego dokumentu (np. obowiązującego planu miejscowego) przeznaczone pod drogę publiczną i nieruchomości te nie były zajęte pod drogę publiczną, co choć rzadko może się jednak zdarzyć. Mowa zatem w dalszej części tej wypowiedzi wyłącznie o terenach wykorzystywanych w sposób inny niż drogowy dla których jednocześnie brak jest planu miejscowego lub plan ten przewiduje inny niż drogowy sposób korzystania. Uwaga powyższa jest o tyle ważna, że moim zdaniem właśnie ten element jest kluczowy dla zrozumienia dalszego toku wywodu. Zgodnie z aktualnym stanem prawnym większość inwestycji drogowych realizowanych jest na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity z dnia 22 października 2008 roku, Dz. U. nr 193, poz. 1194 z późniejszymi zmianami; dalej ZasInwDrU), która to ustawa w art. 12 ust. 5 w sprawie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej GospNierU). Dla porządku należy wspomnieć, że dodatkowe wskazówki dotyczące sposobu ustalania wysokości odszkodowania zawiera art. 18 ZasInwDrU, który poza kilkoma przepisami normującymi wysokość odszkodowania w związku z terminem wydania nieruchomości, ustanowionymi na nieruchomościach ograniczonymi prawami rzeczowymi i szczególną sytuacją Rodzinnych Ogrodów Działkowych wskazuje w ust. 1, iż wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji przez organ I instancji a jej wartość z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Nie należy również zapominać, że (zgodnie z art. 12 ust. 4a ZasInwDrU) decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a – i tutaj przechodzimy do art. 130 ust. 2 GospNierU – organ ustala wysokość odszkodowania po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartości nieruchomości. Kluczową zatem rolę w ustaleniu wysokości odszkodowania ma do spełnienia organ, który w trakcie postępowania wspierany jest dowodem z opinii powołanego biegłego – rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wartości rynkowej (art. 134 ust. 1 GospNierU) wywłaszczonej nieruchomości. Zgodnie z zapisem art. 134 ust. 2 GospNierU przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Kluczowym zatem momentem w trakcie procesu szacowania wartości nieruchomości jest szczegółowy i dokładny opis nieruchomości szacowanej, który powinien uwzględniać między innymi również i te elementy, które zostały wymienione w art. 134 ust. 2. Dodatkowo z uwagi na szczególny cel wyceny charakterystyka nieruchomości szacowanej powinna opisywać ją według stanu na określony w art. 18 ust. 1 ZasInwDrU dzień, to jest dzień wydania decyzji zrid przez organ I instancji. Jedynie w nawiasie należy wspomnieć, że wszystkie istotne informacje dotyczące celu, przedmiotu oraz dat stanu oraz poziomu cen powinien powołany biegły – rzeczoznawca majątkowy otrzymać w postanowieniu o dopuszczeniu dowodu z opinii o wartości. Przejęcie nieruchomości na własność Skarbu Państwa bądź właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie decyzji o zgodzie na realizację inwestycji drogowej jest formą wywłaszczenia stąd do czynności zmierzających do określenia wartości przedmiotu wywłaszczenia (prawo własności, prawo użytkowania wieczystego czy inne ograniczone prawo rzeczowe) mają zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w tej mierze, w jakiej zasady ustalania wartości nie zostały określone w ustawie pierwotnej, to jest ZasInwDrU. Zgodnie z zapisami art. 134 ust. 3 GospNierU „wartość nieruchomości dla celów ustalenia odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości” natomiast zgodnie z ust. 4 tego samego artykułu GospNierU „jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia”. Wyraźnie zatem ustawodawca wprowadza w przepisach art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU zasadę korzyści dla właściciela wywłaszczanej nieruchomości przewidując, iż z tytułu wywłaszczenia określonego prawa do nieruchomości otrzyma on odszkodowanie ustalone na podstawie wartości rynkowej tego prawa ustalonej zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania nieruchomości lub alternatywnym sposobem użytkowania nieruchomości wynikającym z celu wywłaszczenia w zależności od tego, która z oszacowanych wartości będzie wyższa. W dalszych zapisach GospNierU i tym bardziej ZasInwDrU nie istnieją przepisy, które zasadę tę by wyłączały ze stosowania. Ponieważ stan nieruchomości powołany biegły rzeczoznawca winien uwzględnić na określoną przepisem datę wydania decyzji zrid przez organ I instancji to okazuje się, że dla celu określenia wartości nieruchomości dla celu wywłaszczenia konieczne jest sporządzenia szczegółowego opisu przedmiotu oszacowania w dwóch wariantach różniących się wyłącznie jedną cechą, to jest sposobem użytkowania nieruchomości. W wariancie pierwszym opisu będzie to aktualny sposób użytkowania, w wariancie drugim sposób użytkowania wynikający z celu wywłaszczenia. Dla tak sporządzonych wariantów opisu nieruchomości natychmiast powstaje pytanie czy powołany w sprawie biegły rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest przeprowadzić dwa pełne, udokumentowane procesy wyceny celem uzyskania odpowiedzi na pytanie, który z przyjętych wariantów daje większą wartość czy też dla ustalenia tego faktu wystarczy jedynie doświadczenie biegłego i jego znajomość kształtujących się na rynku pochodzenia nieruchomości szacowanej wartości nieruchomości. Wydaje się, że na pytanie to nie można odpowiedzieć jednoznacznie. Z pewnością znaczna część rynków nieruchomości jest dostatecznie dobrze rozpoznana przez rzeczoznawców majątkowych i bez konieczności prowadzenia odpowiednich badań są oni w stanie określić czy przedmiotowa nieruchomość uzyska większą wartość jeśli będzie szacowana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania czy też wartość ta będzie wyższa jeśli sposób użytkowania nieruchomości zostanie przyjęty jako wynikający z celu wywłaszczenia (przeznaczenie drogowe). Istnieć mogą jednak również takie przypadki szczególne, takie szczególne rynki nieruchomości, które bądź to nie są w sposób dostateczny przebadane przez rzeczoznawców majątkowych bądź różnice w wartościach nieruchomości o konkretnym sposobie użytkowania są tak nikłe, że nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na postawione pytanie bez przeprowadzenia pełnego procesu oszacowania wartości. Oczywistym jest zatem, że w przypadku szacowania wartości nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania, przy założeniu, że nieruchomość wywłaszczana (przejmowana z mocy prawa decyzją zrid pod budowę drogi publicznej) nie jest przeznaczona pod drogę i nie jest pod drogę zajęta powołany w sprawie biegły w ogóle nie będzie korzystał z zapisów § 36 WycenaR. Przypomnieć i podkreślić w tym miejscu wypada, że zgodnie z przepisem § 36 ust. 1 WycenaR „przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przez sprzedaży odpowiednio gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne”. Przepis § 36 WycenaR nie ma zatem zastosowania w przypadku szacowania wartości gruntów według aktualnego sposobu użytkowania jeśli grunt nie jest przeznaczony lub zajęty pod drogę publiczną a zatem w znakomitej większości oszacowań sporządzanych na potrzeby postępowań zmierzających do ustalenia wysokości odszkodowania za grunty przejęte na własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie decyzji zrid. Oczywistym jest również, że przepisy cytowanego § 36 WycenaR będą miały zastosowanie w dwóch grupach przypadków. Pierwsza z nich będzie dotyczyła oszacowania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne innymi dokumentami ustalającymi przeznaczenie nieruchomości, na przykład obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub gruntów zajętych pod drogi publiczne w dacie wydania decyzji zrid przez organ I instancji. Druga grupa przypadków, w których stosowanie § 36 WycenaR będzie obligatoryjne to szacowanie wartości nieruchomości przy założeniu alternatywnego, wynikającego z decyzji zrid sposobu użytkowania a zatem w takim przypadku, kiedy bądź to na podstawie jasnej analizy i doświadczenia lub na podstawie sporządzonych oszacowań wariantowych powołany biegły – rzeczoznawca majątkowy dojdzie do wniosku, że wartość nieruchomości ustalona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania będzie wyższa (zgodnie z zapisami art. 134 ust. 3 i 4 GospNierU) od wartości ustalonej dla aktualnego sposobu użytkowania. Moim zdaniem zatem nie istnieje kolizja pomiędzy przepisami ZasInwDrU, GospNierU oraz WycenaR i § 36 WycenaR nie wymaga pilnych prac legislacyjnych. Dla celu oszacowania wartości nieruchomości przejętej z mocy prawa decyzją zrid wystarczy stosować konkretne, omówione normy prawa aby określenie wartości wywłaszczanego prawa w celu ustalenia słusznego odszkodowania w sposób określony w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej było zgodne zarówno z normami Ustawy Zasadniczej jak i normami wyrażonymi w aktach prawnych niższego rzędu, to jest ustawach (ZasInwDrU oraz GospNierU) i w końcu aktem wykonawczym do GospNierU jakim jest WycenaR. Na majątkowym nadano wyjątkowe uprawnienia w zakresie szacowania wartości nieruchomości i praw z nimi związanych. Działając w zakresie czynności zawodowych rzeczoznawcy, także ci powołani jako biegli zwykli brać na siebie zbyt duży ciężar rozstrzygania o sprawach, do rozstrzygania których nie zostali powołani. Dobrym tego przykładem są słynne już przesłanki, które legły u podstaw wyroku Trybunału Konstytucyjnego P 58/08, którego rozstrzygnięcie zostało spowodowane (moim oczywiście zdaniem) nie tyle lub nie tylko wadliwą konstrukcją uchylonego przepisu lecz działaniami rzeczoznawców majątkowych. Również w sprawie szacowania wartości nieruchomości przejmowanych decyzjami zrid rzeczoznawcy podążają tą samą drogą prowokując wystąpienia Rzecznika Praw Obywatelskich, głębokie niezadowolenie właścicieli nieruchomości, poczucie niesprawiedliwości w zakresie wysokości wypłacanych odszkodowań i na koniec wymuszając prace nad zmianą teksu WycenaR, która w ogóle nie jest pilnie potrzebna.

Natomiast w przypadku nieruchomości zajętych pod drogi publiczne kluczowa jest wartość nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Uzyskaną w któryś z tych sposobów wartość rzeczoznawca majątkowy ma prawo powiększyć na podstawie analizy rynku o 50% (art. § 49 ust. 3 rozporządzenia).

Największą formą ingerencji w instytucję własności stanowi wywłaszczenie nieruchomości. Może ona całkowicie pozbawić prawa do własności nieruchomości, użytkowania wieczystego, ale także ograniczonego prawa rzeczowego. Ograniczone prawo rzeczowe stanowią: użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy hipoteka. Wywłaszczenie może zostać przeprowadzone tylko i wyłącznie na cele publiczne, w efekcie czego nieruchomość, a właściwie prawo rzeczowe do niej, zostaje przeniesione na rzecz Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego. Spis treściPodstawa prawnaWywłaszczenie zostało opisane w art. 21 ust. 2 Konstytucji, czyli w akcie prawnym najwyższego rzędu. Dopuszczalne jest jednak jedynie na cele publiczne i ze słusznym odszkodowaniem. Instytucja ta została opisana bardziej szczegółowo w przepisach art. 112 i n. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej Ustawa). Wywłaszczenie może być przeprowadzone jedynie w ściśle określonym celu publicznym, jeżeli cel ten nie może zostać zrealizowany w inny sposób, a dana nieruchomość nie może zostać nabyta w drodze umowy. Oznacza to, że możliwe będzie wywłaszczenie w przypadku, gdy nieruchomość znajduje się terenach określonych w planach zagospodarowania przestrzennego lub dla których wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji celu właściwym do podjęcia decyzji administracyjnej, jaką jest wywłaszczenie, jest starosta, który wykonuje zadania z zakresu administracji rządowej. Co warto zauważyć, wywłaszczeniu może podlegać całość danej nieruchomości lub jej część. Jednak, niedopuszczalne jest pozostawienie części nieruchomości, która nie nadaje się do użytkowania. W takiej sytuacji na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w drodze umowy nabywa się również pozostała część wywłaszczenia – cztery etapyProces przeprowadzenia wywłaszczenia można podzielić na kilka głównych etapZgodnie z Ustawą należy w pierwszej kolejności przeprowadzić rokowania najczęściej pomiędzy starostą a właścicielem lub użytkownikiem nieruchomości. Jeżeli nie doprowadzą one jednak do zawarcia umowy dotyczącej nabycia praw do danej nieruchomości, prowadzi to do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Jednak rozpoczyna się ono dopiero po dwóch miesiącach od rokowań, w których właściciel lub użytkownik może podjąć decyzję, co do przekazania nieruchomości. W przypadku nieruchomości, które nie mają uregulowanego statusu prawnego, termin ten nie jest etapNastępnym etapem jest postępowanie wywłaszczeniowe. Wszczęcie postępowania następuje z urzędu po upływie wspomnianego uprzednio terminu dwóch miesięcy, dokonuje tego organ wykonawczy. Jednym z obowiązków starosty jest zgłoszenie w sądzie wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej danej nieruchomości rozpoczęcia postępowania etapStarosta, po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego, przeprowadza rozprawę administracyjną. Przed rozprawą, a także w jej trakcie, strony mogą składać wyjaśnienia, dokumenty i inne dowody. Na rozprawę, oprócz stron i ich pełnomocników, zostaną wezwani biegli oraz świadkowie. Jednak sama nieobecność zainteresowanej strony, nie stanowi przesłanki do jej odroczenia. Termin samej rozprawy musi zostać wyznaczony w ten sposób, aby wezwania zostały doręczone przynajmniej siedem dni przed etapPo rozprawie administracyjnej zostanie wydana decyzja wywłaszczeniowa. Określa ona między innymi nieruchomość, która zostanie wywłaszczona, cel tego wywłaszczenia, ale także odszkodowanie. Pamiętać należy, iż jest to decyzja administracyjna i przysługuje od niej odwołanie. Odwołanie może odnosić się do wywłaszczenia jako takiego, ale również wysokości wydania decyzji nie jest równoznaczny z przejściem praw do nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Dzieje się to dopiero z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Jeżeli nie zostanie wniesione odwołanie, to nastąpi to po upływie 14 dni od dnia jej już zostało wspomniane, z pojęciem wywłaszczenia odszkodowanie jest nierozłącznie związane. Ponadto, w art. 21 ust. 2 Konstytucji jasno określono, że odszkodowanie to musi być słuszne. Bardziej szczegółowe zasady odszkodowań zawarto w Ustawie. Zgodnie z art. 128 pozbawienie kogokolwiek jego własności musi zostać wyrównane odpowiednim odszkodowaniem. Najczęstszą formą wypłacenia odszkodowania jest wypłacenie całej kwoty jednorazowo w postaci pieniężnej lub też, jeżeli podmiot, którego nieruchomość wywłaszczono udzieli zgody, poprzez przyznanie mu nieruchomości odszkodowania ustalana jest na podstawie stanu nieruchomości, jej przeznaczenia, położenia, sposobu użytkowania oraz wartości ustalonej na dzień wydania obliczyć wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość?Odszkodowanie za wywłaszczenie odnosi się do wartości odejmowanych praw i ustala się je według wysokości powstałej szkody, chyba że zmniejszeniu ulegnie także wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala starosta w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości według jej stanu, przeznaczenia i wartości na dzień wydania decyzji. Kwota szacowana jest na podstawie wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego – biegłego z zakresu wyceny za wywłaszczenie nieruchomości zajętych pod drogi publiczneWywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne jest bardzo częstym celem tej instytucji. Jednak ten szczególny rodzaj wywłaszczenia reguluje ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tak zwana specustawa drogowa). Przewiduje ona pewne różnice w zakresie ustalenia wysokości oraz wypłacenia odszkodowań. Zgodnie ze specustawą drogową, wywłaszczenie nieruchomości, która została wydzielona pod budowę dróg następuje w dniu, w którym wydana decyzja o zezwoleniu na realizację tej inwestycji drogowej stała się ostateczna. Decyzję co do wysokości odszkodowania, wydaje się w ciągu 30 dni od tego przypadku, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zawiera rygor natychmiastowej wykonalności, wypłata odszkodowania musi nastąpić w ciągu 60 dni od momentu wydania tego zwiększyć wartość odszkodowania?Wysokość odszkodowania ustalana jest na podstawie stanu i wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację drogi. Dodatkowo, kwotę odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% jej wartości, jeśli właściciel wywłaszczonej nieruchomości opuści ją niezwłocznie (lecz nie później niż w ciągu 30 dni od doręczenia mu zawiadomienia o wydaniu decyzji lub samej decyzji).Jeżeli na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny lub inny budynek, w którym wyodrębniono lokal mieszkalny, wysokość odszkodowania za wywłaszczenie powiększa się o kwotę 10 000 nieruchomości może i ma na celu dobro ogółu i społeczeństwa, takie jak wybudowanie dróg, budowa metra czy inne inwestycje, jednak nie jest zjawiskiem pozytywnym dla osoby, której nieruchomość zostaje ustalonego odszkodowania zależy w dużej mierze od przedstawionych dowodów, a ciężar dostarczenia ich spoczywa na właścicielu wywłaszczanej nieruchomości. Aby cała procedura przebiegła pomyślnie oraz żeby uzyskać odszkodowanie w odpowiedniej wysokości, najlepszą decyzją jest skierowanie sprawy w ręce zainteresował Państwa opisany wyżej temat, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią (tel.: +48 17 307 07 66, +48 12 307 09 88 lub e-mail: kancelaria@ oraz do umówienia spotkania w biurze Kancelarii w Rzeszowie lub BonusiakJestem aplikantem radcowskim przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Rzeszowie. Specjalizuje się w zakresie zagadnień prawa bankowego, windykacji należności Klientów, prawa cywilnego oraz wsparciem w obsłudze prawnej podmiotów gospodarczych.

Słuszne odszkodowanie. Artykuł 21 ustęp 2 Konstytucji RP z 2 kwietnia 1997 roku brzmi: Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Kwestie odszkodowania przy wywłaszczaniu nieruchomości reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Kto może pozbawić właściciela nieruchomości? Wywłaszczenie nieruchomości to niewątpliwie jedna z najbardziej dotkliwych form ingerencji w prawo własności, prowadząca najczęściej do całkowitego pozbawienia właściciela jego prawa do gruntu. Niemniej jednak biorąc pod uwagę fakt, że grunty są dobrem rzadkim, a ich prywatna własność nie zawsze umożliwia realizację lub ochronę celów o charakterze publicznym, ponadjednostkowym, w większości demokratycznych państw dopuszcza się stosowanie instytucji wywłaszczenia. W regulacjach prawnych dotyczących wywłaszczenia w poszczególnych państwach występuje wiele różnic, lecz co do zasady wywłaszczenie dopuszczalne jest, gdy spełnione są przynajmniej dwie podstawowe przesłanki. Pierwszą z nich jest wymóg, aby wywłaszczenie dokonane było w interesie publicznym, dla realizacji celu publicznego lub dla zapewnienia publicznych korzyści. Drugą przesłanką jest wypłata pełnego, słusznego lub sprawiedliwego odszkodowania. W Konstytucji RP, zgodnie z art. 21 wskazano, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia (ust. 1), a wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (ust. 2). Już w czwartek Dzień Edukacji Prawnej>> Wywłaszczenie może być dokonane tylko na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, natomiast podmioty te mogą następnie dysponować nabytą nieruchomością na rzecz podmiotów prywatnych, które mają za zadanie realizację celu publicznego. Jest tak dlatego, że cele publiczne wcale nie oznaczają inwestycji realizowanych wyłącznie i w całości przez podmioty publiczne. Przeciwnie, wiele z nich może być realizowana a następnie zarządzana i utrzymywana przez specjalistyczne przedsiębiorstwa prywatne. W jakiej formie i z jakich powodów dokonuje się wywłaszczenia? Wywłaszczenie może być dokonane wyłącznie na cele publiczne, których lista zawarta jest w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomości, ale także w ustawach szczególnych (np. budowa dróg publicznych, inwestycje w zakresie budowli przeciwpowodziowych, rozwój usług i sieci telekomunikacyjnych). Szczególnym celem publicznym była także budowa stadionów w ramach przygotowywania finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012. Ponadto wywłaszczenie jest możliwe tylko w odniesieniu do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Tak więc podczas uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (mzpzp - przyp. red.) obywatele powinni się interesować tym, czy ich nieruchomości nie znajdą się w obszarze przeznaczonym do realizacji celów publicznych, gdyż to otwiera drogę do wywłaszczenia. Na etapie uchwalania planów warto zgłaszać uwagi do projektu. Jak przebiega procedura? Wszczęcie procedury wywłaszczenia ma być ostatecznością, ponieważ wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - ugn). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw do nieruchomości, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna. Jeżeli negocjacje nie przyniosą rezultatu, wszczynane jest w postępowanie wywłaszczeniowe, w ramach którego obowiązkowo przeprowadza się rozprawę administracyjną. Postępowanie kończy się wydaniem decyzji administracyjnej wywłaszczeniu, w której określony jest cel wywłaszczenia, a także należne odszkodowanie. Jak się przed tym bronić? Ponieważ wywłaszczenie wymaga spełnienia wymogów konstytucyjnych oraz wynikających z ugn, a także zachowania stosownej procedury, obrona przed wywłaszczeniem powinna koncentrować się na naruszeniach tych przepisów, a zatem należy sprawdzić, czy na pewno podany cel mieści się w katalogu celów publicznych, czy nieruchomość jest w mpzp przeznaczona na te cele, czy przeprowadzono odpowiednią procedurę, czy wydano poprawna decyzję administracyjna, zawierająca ustawowo określone elementy. Jakie powinno być odszkodowanie za wywłaszczenie? Zasady określania odszkodowania za wywłaszczenie zawarto obecnie w ugn., z której wynika, że ustawodawca słuszne odszkodowanie utożsamia, co do zasady, z wartością rynkową wywłaszczonej nieruchomości (art. 128 i nast. w szczególności art. 134 Wartość ta określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który wykonując zawód zaufania publicznego nie działa na rzecz żadnej ze stron, lecz ma sporządzić obiektywną, poprawną metodologicznie wycenę. Określona jest w specjalnym dokumencie, operacie szacunkowym, w którym opisane są założenia i dane przyjęte w wycenie, a także procedura wykonania wyceny. Wartość rynkowa nieruchomości, której własność została utracona w wyniku wywłaszczenia, co do zasady rekompensuje uszczerbek w postaci utraty składnika aktywów, jednakże nie oznacza to, że doszło do rekompensaty szkód powstałych wskutek dokonania wywłaszczenia. Szkoda ta obejmuje znacznie więcej, niż tylko wartość rynkową utraconego składnika aktywów. Zazwyczaj obejmuje ona także: utracone dochody, koszty poszukiwania i nabycia nowej nieruchomości, koszty przeprowadzki i odtworzenia gospodarstwa domowego, ale także przedsiębiorstwa, czy gospodarstwa rolnego, zwiększone koszty dojazdu do pracy, itp. Jakie działania należy podjąć, by zagwarantować uzyskanie odszkodowania w odpowiedniej wysokości? Można mieć uzasadnione wątpliwości co do tego, czy konstytucyjny wymóg płacenia słusznego odszkodowania za wywłaszczenie jest spełniony w sytuacji, gdy odszkodowanie to dotyczy wyłącznie jednego elementu szkody – a mianowicie przejmowanej nieruchomości. Wbrew zaleceniom organizacji międzynarodowych (np. Organizacja Narodów Zjednoczonych do spraw Wyżywienia i Rolnictwa -Food and Agriculture Organization of The United Nations – FAO) ustawodawca polski nie utożsamia słusznego odszkodowania za wywłaszczenie z odszkodowaniem, które umożliwia wywłaszczonemu podmiotowi na odtworzenie swojej sytuacji majątkowej sprzed wywłaszczenia, co najwyżej ma zapewnić możliwość odtworzenia wywłaszczonego składnika mienia. Nie przyjęto zatem zasady, że odszkodowanie powinno odzwierciedlać nie tyle wartość rynkową wywłaszczanej nieruchomości, lecz tzw. wartość obiektywną szkody, obejmującą wartość rynkową nieruchomości, obniżenie wartości niewywłaszczonej części nieruchomości, inne straty i koszty, które negatywnie wpływają na sytuację finansową wywłaszczonego podmiotu. Wydaje się, że w czasie negocjacji, które muszą poprzedzić nabycie nieruchomości przez wywłaszczenie, należy negocjować odszkodowanie, które pokryje chociażby częściowo dodatkowo generowane przez nie koszty (przeprowadzka, odtworzenie przedsiębiorstwa, itp.). Niestety, zdarza się, że negocjacje prowadzone są schematycznie, bez woli organu osiągnięcia satysfakcjonującego kompromisu, uwzględniającego interes zagrożonego wywłaszczeniem obywatela. Argumentacja zawarta w wyrokach TK po roku 2003, uzasadniająca bardzo wąski zakres odszkodowania w przypadku wywłaszczenia nieruchomości, nie uwzględnia konsekwentnie stosowanej przez ETPCz zasady proporcjonalności, ani też wypracowanych przez FAO i FIG (Międzynarodowa Federacja Geodetów - Fédération Internationale des Géomètres) zaleceń dotyczących dobrych praktyk z zakresu wywłaszczenia. W przeciwieństwie do większości państw europejskich, regulacje polskie przewidują tylko jeden element odszkodowania za wywłaszczenie, a mianowicie wartość utraconej nieruchomości. Tymczasem inne państwa w Europie i na świecie rekompensują także inne straty i utracone korzyści. Bardzo celna jest koncepcja anglosaska, przewidująca obliczanie odszkodowania według wartości dla właściciela, a nie nabywcy. Warto także wskazać, że niejednokrotnie wywłaszczane jest tylko część nieruchomości. Zgodnie z art. 113 ust. 3 ugn jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie., a organ odmawia. Niestety w praktyce organ niejednokrotnie odmawia nabycia bezużytecznej dla właściciela części nieruchomości, argumentując, że można z niej nadal korzystać, co stanowi naruszenie ugn i godzi w interesy wywłaszczanego podmiotu. Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna>> . 6 286 196 480 27 379 113 333

odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości zajętych pod drogi publiczne