Część mam dylemat szukamy mieszkania na wynajem jesteśmy małżeństwem z dzieckiem obecnie mamy mieszkanie komunalne kawalerkę w starej kamienicy okolica nie jest ciekawa grzyb w mieszkaniu są osoby które naduzywaja alkoholu żona tutaj nie chcę mieszkać chce iść na wynajem na większe mieszkanie a ja się boję iść bo stracę mieszknie dziecko musi mieć meldunek boję się żeby nie wylądować na ulicy z drugiej strony chcę żeby rodzina miała lepsze warunki i żeby dziecko nie patrzyło na osoby pijące i trulo się grzybem nie wiem co robić.Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? Kiedy posiadasz własne mieszkanie, kwestia ponoszenia kosztów za wszystkie usterki nie stanowi problemu. Albo próbujesz samodzielnie poradzić sobie z uszkodzeniami, albo za uiszczeniem odpowiedniej kwoty korzystasz z pomocy specjalisty. Wynajmujesz komuś mieszkanie w ramach tzw. najmu okazjonalnego? Są cztery rzeczy, które sprawią, że najemca może zaśmiać ci się w twarzWynajmowanie mieszkania to – jak wynika ze statystyk – wciąż dochodowy sposób zarabiania na posiadanym majątku. Rentowność teoretycznie sięga trzykrotności oprocentowania depozytu, ale… te wyliczenia nie uwzględniają „trudnych” lokatorów. Co zrobić, gdy ktoś nie płaci za mieszkanie i nie chce go opuścić? Korzystanie z zapisów chroniących właściciela mieszkania przypomina spacer po polu minowymOj, nie mają oszczędzający łatwego życia. Zmiana stóp procentowych? „Jeśli już, to będzie obniżka” – mówi prezes NBP. A prezes PiS dodaje, że trzeba się przygotować na kryzys. A jak kryzys, to stymulowanie gospodarki. A jak stymulowanie, to obniżka stóp. Tym bardziej, że na tle regionu na nasze i tak należą do również:Fundusz kosztuje, ETF też. Opłaty mają ogromne znaczenie dla wyniku inwestycji. Co zrobić, żeby oszczędzanie było tanie? [WYCISKANIE EMERYTURY]Fundusze portfelowe: ostatni krzyk mody w branży inwestycyjnej. Jeśli głowa cię boli na samą myśl o inwestowaniu pieniędzy, to… są właśnie dla ciebie [INWESTUJ Z WEALTHSEED]W pierwszych bankach można już wziąć kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego. Czy to się opłaca? Sprawdzam warunki i procedury! [BANK NOWOŚCI]W tej sytuacji wiele osób uznaje, że jedyną racjonalną rzeczą, którą można zrobić, aby chronić swoje oszczędności, to wyjąć je z żenująco nisko oprocentowanych depozytów i zanieść do dewelopera. A więc: kupić mieszkanie za gotówkę z myślą o wynajmie. Już co drugie nowe mieszkanie, według statystyk NBP, jest kupowane z myślą o inwestycji, jako lokata powiedzieć, że na polityce taniego pieniądza rośnie nam nowe „pokolenie kamieniczników”, które zarabia na czynszach z wynajmowania swoich „włości”. Ile można zarobić? Po odjęciu podatku, ubezpieczenia, opłat, remontów i „pustych” miesięcy, średnio wyciska się – według wyliczeń banku centralnego – jakieś 4,1%. Prywatnie inwestorzy mówią, że jest więcej, nawet 5-8%. Z taką stopą zwrotu można gwizdać na inflację (na razie). Chociaż nie jest to znowu tak dużo więcej, niż wynosi znacznie mniej kłopotliwy dochód z najmu okazjonalnego zmniejszy ryzyko wynajmującego?Ale wynajmowanie nieruchomości to nie jest obietnica zysku bez ryzyka. I wcale nie mam na myśli załamania rynku (spadku czynszów) i pęknięcia nieruchomościowej bańki spekulacyjnej (czyli spadku wartości nieruchomości). Inne – znacznie częściej ziczające się – ryzyko, to nieuczciwy najemca. Taki, który o mieszkanie nie dba, nie płaci za nie i trudno go wyrzucić, nie mówiąc już o odzyskaniu też: Połowa nowych mieszkań to… inwestycje. Tymczasem NBP liczy, ile dziś realnie zarabia się na wynajmie. Niektórzy będą zaskoczeniCzytaj też: Inwestowanie w mieszkania na wynajem: czy nadchodzi koniec eldorado? Niektóre liczby mogą niepokoićO tym jak bezpieczenie wynająć komuś mieszkanie i dbać o to, żeby rentowność biznesu nie spadła, pisaliśmy całkiem niedawno w tym oto artykule. Ale wszystkie środki ostrożności mogą zdać się na nic, gdy trafi nam się lokator, który nie będzie chciał się rozstać z nie swoim mieszkaniem. To się zdarza, bo mamy ustawę o ochronie praw lokatorów, a jednocześnie nie ma ustawy o ochronie praw na zmniejszenie ryzyka, że ktoś się zagnieździ w naszym mieszkaniu i nie będzie go można eksmitować może być umowa najmu okazjonalnego, która wyłącza niektóre przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. A więc – przynajmniej w teorii – daje gwarancję bezpiecznego wynajmu. Jednak okazuje się, że to tylko iluzja. Na podstawie przygód moich czytelników opisałem jak to może wyglądać w też: Najem mieszkań zwariował. 2500 zł za klitkę w Warszawie. W Berlinie zamrożą ceny. A u nas?Pan Marek – którego zaraz Wam przedstawię – to postać wymyślona, której historia jest zbitką kilku prawdziwych przypadków. Jak na dłoni pokazują one, ile ryzyk niesie ze sobą umowa najmu okazjonalnego dla właściciela. I dowodzą, że poruszanie się po jej zapisach to jak spacer po polu minowym z uszkodzonym wykrywaczem pan Marek jest szczęśliwym właścicielem wyremontowanego mieszkania na górnym Mokotowie, które sfinansował w 60% z własnej kasy, a resztę dobrał z kredytu. Teraz chce to mieszkanie wynająć, ale interesują go tylko „poważne” oferty. Ustanowił w tym celu wysoką w jego ocenie kaucję zł (nieco więcej niż miesięczny czynsz), żeby odsiać niezdecydowanych studentów i wiecznych imprezowiczów. Najlepiej by było, gdyby przyszły lokator wynajął lokum na co najmniej 3-5 jego ducha mąci historia znajomej, która rozbija się po świecie, kupuje drogi sprzęt elektroniczny, ale czynszu w wynajmowanym mieszkaniu nie płaci i wyprowadzić również się nie zamierza. Pan Marek jest zbyt poważny na takie hece, więc chce podpisać umowę najmu okazjonalnego. W końcu, po kilku tygodniach castingów znalazł odpowiedniego najemcę młode małżeństwo też: Obligacje, czyli bezpieczna alternatywa dla bankowego depozytu. Można wycisnąć prawie 5% w skali roku!Mina nr 1. Dobry teść, zły teść i uczynny wujek. Kto przyjmie młodych pod swój dach?Procedura skutecznego zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest skomplikowana i trzeba mieć nadzieję, że potencjalni najemcy się nie zniechęcą. Trzeba dopełnić kilku formalności, których brak powoduje, że umowa staje się powszednią umową najmu, bez preferencji dla to formalności? Po pierwsze pan Marek musi poprosić Kowalskich o to, żeby przygotowali oświadczenie np. teściów, którzy zgodzą się przyjąć ich pod swój dach w razie eksmisji. Ale jedni teściowie ani myślą robić taki ukłon, bo i tak mają tylko pokój z kuchnią. Drudzy mają duże, 3-pokojowe mieszkanie, więc z chęcią podpisaliby takie oświadczenie bez zmrużenia ich mieszkanie nie jest własnościowe, tylko kwaterunkowe – nie są właścicielami, tylko lokatorami, bo mieszkanie należy do gminy choć mieszkają tam 40 lat. Takich lokali jest w Polsce Rodzice nie mają prawa do lokalu, więc nie mogą podpisać oświadczenia. Na szczęście znalazł się „dobry wujek”, właściciel domu, który podpisał oświadczenie, że jakby co przyjmie Kowalskich pod swój polega na tym, że solidny lokator, choćby chciał, może mieć problem ze wskazaniem „mieszkania rezerwowego”.Czytaj też: Wynajem mieszkania dla początkujących: na co zwrócić uwagę, żeby nie dać się wyrolować właścicielowi?Mina nr 2. 14 dni na dostarczenie aktu notarialnegoCzy łatwo podpisać taką umowę? Wujek jest ze Szczecina, a mieszkanie w Warszawie. Najlepiej by było, gdyby właściciel mieszkania miał wgląd w dokumenty i poznał wujka, inaczej musiałby uwierzyć dopiero co poznanym ludziom. Państwo Kowalscy proszą o przesłanie oświadczenia listem, bo przecież nie będą jechać 500 km po świstek papieru, co opóźnia procedurę o kilka dobrych pan Marek i państwo Kowalscy podpisują umowę najmu okazjonalnego, w której najemcy (każdy z osobna) zobowiązują się do dostarczenia poświadczonego notarialnie oświadczenia o poddaniu się dobrowolnej eksmisji pod rygorem rozwiązania umowy. W razie kłopotów teoretycznie eksmisja powinna być szybka i bezbolesna, wystarczy zgłoszenie i zawiadomienie złożone sądu, który ma 3 dni na rozpatrzenie wniosku. Nie obowiązują przepisy o zakazie eksmisji w miesiącach zimowych, nieważne, że pod dachem może mieszkać Marek i Państwo Kowalscy podpisali papiery, ale ciągle nie mają oni rangi aktu notarialnego. To kosztuje – ponad 200 zł (rząd chciał obniżyć do 13 zł, ale notariusze protestowali). Wersja optymistyczna jest taka, że najemcy biorą koszt na siebie, pesymistyczna, że musi go ponieść pan Marek, a realistyczna, że solidarnie dzielą się kosztami po newralgiczny moment, bo pan Marek musi żyć nadzieją, że jego nowi lokatorzy nie rozmyślą się w międzyczasie i nie znajdą mieszkania, którego właściciel nie chce podpisywać umowy najmu okazjonalnego. Albo po prostu nie zaczną go zwodzić, że jeszcze dzień-dwa i na pewno dostarczą czas gra na niekorzyść właściciela, bo ma on 14 dni od daty podpisania umowy na zgłoszenie jej do naczelnika urzędu skarbowego pod rygorem nieważności zawarcia umowy najmu to zrobić? Można wybrać się do urzędu osobiście, ale takie zgłoszenie można wysłać też pocztą z potwierdzeniem dopiero zaczynamy swoją przygodę z wynajmem, to lepiej pójść osobiście, wtedy od razu powinniśmy poznać numer rachunku do dokonywania wpłat na zaliczki nr 3. Koszty eksmisjiRemedium na rozrabiających i nie płacących lokatorów ma być możliwość szybkiej eksmisji. Jeśli ma się umowę najmu okazjonalnego (z załączonym poświadczonymi notarialnie załącznikami) wystarczy dostarczyć lokatorowi skutecznie żądanie opróżnienia lokalu i uzyskać sądową klauzulę wykonalności. Dzięki temu, że na etapie podpisywania umowy pozyskaliśmy oświadczenia lokatorów, że a) godzą się na egzekucję; b) mają gdzie mieszkać, sąd wydaje taką decyzję w ciągu kilku eksmisja nigdy nie jest prosta, nawet jeśli jest szybka. Po pierwsze: zanim do niej dojdzie, trzeba wypowiedzieć umowę. A można to zrobić dopiero po trzech miesiącach niepłacenia, po kolejnym miesiącu „ostatniej szansy” na uregulowanie zaległości i jeszcze jednym, kiedy będzie biegł okres wypowiedzenia – to prawie pół roku!Następnie zawiadomienie o żądaniu opróżnienia lokalu trzeba skutecznie dostarczyć lokatorowi, a ten może przecież robić uniki, np. nie otwierać drzwi. Zostaje wysyłanie listów poleconych, najpierw jednego, potem drugiego (jeśli lokator nie odbiera awizo), co opóźnia całą swoje zawiadomienie musi jeszcze złożyć komornik, zaś sama procedura też kosztuje niemało, choć ostatnio, a dokładnie w styczniu tego roku, Sejm obniżył stawki komornicze. Dziś eksmisja kosztuje 1668 zł od każdej „izby”,czyli pokoju lub kuchni. Czyli jeśli mieszkanie jest dwupokojowe, to komornik będzie mógł zainkasować zł (bo kuchnia to też „izba”).Zanim po te pieniądze zgłosi się do dłużnika-lokatora, to najpierw właściciel będzie musiał sam opłacić procedurę. Na podstawie najmu okazjonalnego (jeśli zawarliśmy odpowiedni punkt w umowie) może być na to przeznaczona kaucja, którą wpłacił to oznacza, że jeśli wynajmujemy mieszkanie np. trzypokojowe z kuchnią, to hipotetyczna kaucja, która daje minimum spokoju właścicielowi powinna wynosić np. zł miesięcznego czynszu plus prawie 6700 zł na poczet hipotetycznych opłat komorniczych. Pierwszy pogratuluję komuś, to kto znajdzie najemcę, który zgodzi się zapłacić zł też: Czy banki znajdą jakiś sposób, by pozbyć się franków? I kto mógłby im w tym pomóc? Co by oznaczało bankowe katharsis dla klientów?Mina nr 4. „Jednak nie mamy się gdzie wyprowadzić”I teraz najważniejsza, a w zasadzie największa mina. Cała konstrukcja najmu okazjonalnego „wisi” na jednym, jedynym oświadczeniu właściciela mieszkania, do którego teoretycznie mógłby się wprowadzić sobie, że ów „dobry wujek” państwa Kowalskich po pół roku cofa swoją zgodę na ich zamieszkanie u niego w razie eksmisji. Wtedy właściciel, pan Marek, może wypowiedzieć umowę najmu, chyba, że państwo Kowalscy w ciągu 21 dni znajdą kogoś, kto podpisze nowe oświadczenie, że przyjmie ich pod swój dach. Ale właściciel musi ocenić czy opłaca mu się angażować siły i środki na szukanie nowych lokatorów, czy też może zaryzykować i ciągnąć zabawę z Kowalskimi, bo do tej pory i tak płacili w czarnym scenariuszu Kowalscy mogą przemilczeć to, że nie mają już lokalu zastępczego i nic im nie można zrobić! Właściciel dowie się o tym, dopiero, gdy zawnioskuje o eksmisje!Jeśli Kowalscy nie wyprowadzą się po dobroci, to z krótkiej ścieżki eksmisji wyjdą nici, bo przecież „nie mają innego lokum”. W tej sytuacji komornik wstrzyma się z dokonaniem eksmisji o wiele miesięcy do czasu, aż gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Ponownie wchodzą w grę przepisy o zakazie eksmisji w „okresie ochronnym”. Te same, których pan Marek chciał uniknąć podpisując umowę najmu okazjonalnego, zamiast zwykłej umowy skoro tak łatwo wymigać się od zasadniczych postanowień umowy najmu okazjonalnego, czy jej podpisywanie w ogóle ma sens, czy służy raczej do stworzenia pozorów bezpieczeństwa dla właściciela?źródło zdjęcia: PixaBay
Śnić o kobiecie w ciąży, która skarży się na ból . Chociaż sen o kobiecie w ciąży narzekającej na ból nie jest zbyt przyjemną rzeczą, to jednak przesłanie, które kryje się za tym snem jest bardzo pozytywne. Możemy zrozumieć, że wykorzystujesz możliwości, które pojawiają się w Twoim życiu. Wkrótce otrzymasz dobreJako wynajmujący jedną z najgorszych sytuacji, w których można się znaleźć, jest problematyczny najemca, który nie przestrzega warunków zawartych w podpisanej umowie najmu. Istnieje wiele powodów dla których warto pozbyć się najemców, takich jak spowodowanie poważnych szkód w nieruchomości, pozostanie na nieruchomości po wygaśnięciu umowy najmu i ciągłe łamanie zasad umowy. Ale najczęstszym powodem eksmisji najemcy jest opóźniona płatność czynszu lub jej brak. Jednak istnieją wyjątki, w których lokatorzy są chronieni a eksmisja znacznie utrudniona. By eksmitować z wynajmowanego mieszkania ciężarną kobietę, bezrobotnego, osób nieletnich, niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionych, obłożnie chorych oraz emerytów i rencistów. W tych przypadkach w celu pełnoprawnej eksmisji należy znaleźć eksmitowanym lokum zastępcze lub lokal socjalny, co w znaczącym stopniu wydłuża cały proces eksmisji. Chronieni lokatorzy Wielu właścicieli wynajmowanych nieruchomości obawia się zmiany statusu materialnego swojego najemcy lub pogorszenia jego stanu zdrowia. Mając na uwadze Art. 14 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowych zasobach gminy zmianie kodeksu cywilnego „Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec: 1) kobiety w ciąży, małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, 3) obłożnie chorego, 4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.” Artykuł ten spędza sen z powiek właścicielom mieszkań wynajmowanych przez nieuczciwych najemców. Warto jednak wiedzieć, że sam fakt zwolnienia z pracy i niewypłacalności (brak opłat czynszowych) lub zajścia kobiety w ciąże, nie jest przeciwwskazaniem do wstrzymania procedur eksmisyjnych. Niemniej jednak należy pamiętać, że kierując sprawę eksmisji osób należących do grupy szczególnie chronionej na drogę sądową nie otrzymamy decyzji o eksmisji w trybie natychmiastowym lub w ściśle określonym terminie. W takich sytuacjach sąd w czasie orzekania eksmisji najczęściej przyznaje bezrobotnemu prawo do mieszkania socjalnego. Jeśli do tego dojdzie eksmisja zostanie wstrzymana do czasu przyznania osobie bezrobotnej przez gminę lokalu socjalnego. Procedura ta może trwać miesiącami a nawet latami co naraża osobę wynajmującą na duże straty finansowe. Dodatkowo opróżnienie lokalu nie może odbywać się w okresie od 1 listopada do 31 marca. Sytuacja ma się podobnie w przypadku osób nieletnich, niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionych, obłożnie chorych i osób starszych. Jaką formę najmu wybrać by zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami? Jeśli lokatorzy z grupy osób szczególnie chronionych, nie płacą czynszu lub dopuszczają się naruszeń zapisów umowy, należy jak najszybciej rozpocząć działania mające na celu odzyskanie swojego lokalu. W pierwszej kolejności powinniśmy zastanowić się nad tym czy nasza umowa wynajmu mieszkania umożliwia wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu. Zgodnie z Art. 673 Ustawy kodeks cywilny „Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.” Wypowiedzenie musi być sformułowane pisemnie oraz zawierać uzasadnienie. Zgodnie z art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego „Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 obowiązek udostępnienia lokalu ust. 4.” Inaczej wygląda sytuacja w przypadku umów zawieranych na czas określony. Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego „Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.” Zgodnie z literą prawa, aby móc rozwiązać umowę na czas określony należy przed podpisaniem wyżej wymienionego dokumentu uzupełnić go o odpowiednią klauzulę określającą przypadki, po których zaistnieniu wypowiedzenie umowy najmu będzie możliwe. Przesłanki te muszą być określone precyzyjnie. Jedną z najistotniejszych form zabezpieczających właściciela przed nieuczciwym najemcą, który zaliczany jest do grupy osób szczególnie chronionych prawem jest umowa najmu okazjonalnego. Istotnym elementem tego typu umów jest konieczność deklaracji najemcy, że w określonych przypadkach dobrowolnie podda się eksmisji oraz wskazuje nieruchomość do której w takim przypadku może się przeprowadzić.. By uniknąć wszelkich wątpliwości ustawodawca narzucił na strony umowy najmu okazjonalnego obowiązek obecności notariusza przy podpisywaniu tego typu dokumentów. Mallet of justice! By uniknąć nieprzyjemnych sytuacji, długoterminowych strat oraz braku możliwości korzystania z własnej nieruchomości warto skupić się na stworzeniu rzetelnej i profesjonalnej umowy najmu okazjonalnego. By być pewnym, iż wszystkie ważne elementy zostały zawarte w wyżej wymienionym dokumencie warto skorzystać z innowacyjnego rozwiązania jakim jest aplikacja Rentumi. Dzięki profesjonalnemu generatorowi umów stworzysz w szybki i łatwy sposób umowę spełniającą Twoje oczekiwania. Dodatkowo aplikacja wyposażona jest w system zarządzania najmem. Dzięki Rentumi można na bieżąco śledzić swój najem pod względem aktualnych lokatorów, liczników, wyposażenia oraz rozliczeń związanych z danym mieszkaniem. W przypadku niepłacenia czynszu Rentumi wesprze właściciela mieszkania w ściąganiu zaległego zobowiązania oraz pozwoli na szybkie skierowanie sprawy do firmy windykacyjnej. To innowacyjne narzędzie najmu pozwala zaoszczędzić nie tylko czas ale i zapobiegać niepotrzebnym stresowym sytuacją. Umowa najmu mieszkania PDF / Umowa najmu pokoju PDF
Chciałabym wynająć najemcy moje mieszkanie, w którym przez jakiś czas nie będę mieszkać. Zgłosiła się chętna pani, która chce je wynająć dla swoich dwóch córek w wieku 15 i prawie 18 lat – dziewczyny dostały się do liceum w moim mieście, miałyby tam mieszkać same, a matka odwiedzałaby je 2 razy w tygodniu. Mam ogromne wątpliwości, czy mogę jej wynająć mieszkanie i czy osoby nieletnie mogą w nim same mieszkać. Umowę najmu miałaby podpisać matka dziewczynek. Jak to wygląda od strony prawnej? Co powinna zawierać umowa najmu? Czy najemcą mieszkania może być osoba niepełnoletnia? Przede wszystkim należy zaznaczyć, że przepisy prawa nie zabraniają zawierania umów najmu z osobami małoletnimi. Umowy te jednak mogą być zawierane z tymi osobami za zgodą ich przedstawicieli ustawowych lub właśnie za ich pośrednictwem. Według art. 12 Kodeksu cywilnego „nie mają zdolności do czynności prawnych osoby, które nie ukończyły lat trzynastu, oraz osoby ubezwłasnowolnione całkowicie. Czynność prawna dokonana przez taką osobę jest nieważna”. Natomiast zgodnie z art. 15 „ograniczoną zdolność do czynności prawnych mają małoletni, którzy ukończyli lat trzynaście, oraz osoby ubezwłasnowolnione częściowo”. Według art. 17 „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ważności czynności prawnej, przez którą osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych zaciąga zobowiązanie lub rozporządza swoim prawem, potrzebna jest zgoda jej przedstawiciela ustawowego”. Z dalszych regulacji Kodeksu cywilnego wynika, że ważność umowy zawartej przez osobę ograniczoną w zdolności do czynności prawnych bez wymaganej zgody przedstawiciela ustawowego zależy od potwierdzenia umowy przez tego przedstawiciela. Przy czym osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych może bez zgody przedstawiciela ustawowego rozporządzać swoim zarobkiem, chyba że sąd opiekuńczy z ważnych powodów postanowi inaczej. Małoletni może sam potwierdzić zawartą umowę po uzyskaniu pełnej zdolności do czynności prawnych (z chwilą ukończenia 18 lat), a strona, która zawarła umowę z osobą ograniczoną w zdolności do czynności prawnych, nie może powoływać się na brak zgody jej przedstawiciela ustawowego. W zasadzie czynność prawna małoletniego (zawarcie umowy najmu) może być dokonana przez przedstawiciela, przy czym umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Zgodnie z art. 98 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice są przedstawicielami ustawowymi dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Jeżeli dziecko pozostaje pod władzą rodzicielską obojga rodziców, każde z nich może działać samodzielnie jako jego przedstawiciel ustawowy. W sytuacji gdy żadne z rodziców nie może reprezentować dziecka pozostającego pod władzą rodzicielską, reprezentuje je kurator ustanowiony przez sąd opiekuńczy. Przyjmuje się, że wystarczy wiedza przedstawiciela ustawowego o umowie i brak sprzeciwu. Jednak dla celów dowodowych warto posiadać formę pisemną. Ponadto stosownie do art. 63 jeżeli do dokonania czynności prawnej potrzebna jest zgoda osoby trzeciej, może ona wyrazić zgodę przed złożeniem oświadczenia przez osoby dokonujące czynności albo po jego złożeniu. Zgoda wyrażona po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną. Oznacza to, że ważna jest umowa, nawet zawarta bez zgody przedstawiciela ustawowego, jeśli zgoda ta została wyrażona w terminie późniejszym. Zobacz również: Upoważnienie do wynajmu mieszkania Kto zapłaci za zniszczenia mieszkania gdy najemcą jest osoba niepełnoletnia? Jak więc z powyższego wynika, teoretycznie umowa mogłaby zostać zawarta nawet przez same osoby małoletnie. Dla Pani jednak nie ma to najmniejszego sensu, gdyż najczęściej dzieci nie posiadają majątku i w ten sposób ich odpowiedzialność za zniszczenie mieszkania będzie ograniczona do kwoty kaucji (która zapewne zostanie ustanowiona, a która nie zawsze wystarcza na poczynione w wynajętym lokalu szkody). Dobrym więc rozwiązaniem będzie wynajęcia lokalu z osobą dorosłą (matką dwóch lokatorek), gdyż to ona będzie osobiście ponosiła odpowiedzialność zarówno za lokal jak i za lokatorki. Oczywiście koniecznie w umowie najmu powinno znaleźć się stwierdzenie, że w lokalu będą zamieszkiwać te trzy lokatorki (ze wskazaniem ich danych, nr pesel i miejsca zamieszkania) oraz stwierdzenie, że odpowiedzialność za szkody spowodowane przez lokatorki ponosi w pełni najemca. Wtedy z góry będzie Pani wiedziała do kogo kierować swoje roszczenia. Po drugie jeżeli zawrze Pani umowę na czas określony (a raczej tak będzie Pani chciała skonstruować umowę) to proszę pamiętać, że umowę najmu terminowego można wypowiedzieć jedynie w wyjątkowych (dokładnie wskazanych w umowie) sytuacjach. Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego: „§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Najemca lub wynajmujący chce rozwiązać umowę przed terminem jej zakończenia Powyższe potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 74/07) wydanej w składzie 7-osobowym Sąd Najwyższy stwierdził, że na gruncie obowiązujących przepisów najemca i wynajmujący mogą wskazać w umowie najmu zawartej na czas określony sytuacje, w których umowę wolno stronom zerwać wcześniej. Taka możliwość została wyraźnie zapisana w art. 673 § 3. Przepis ten obowiązuje od 10 lipca 2001 r. Co istotne, SN uznał także, iż dopuszczalne było wypowiedzenie terminowej umowy najmu lub dzierżawy w wypadkach w niej przewidzianych, także wówczas gdy umowa zawarta została przed dniem wejścia ww. przepisu w życie. Generalnie taka umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna zawierać: dane stron umowy wraz z numerami dowodów osobistych, PESEL i NIP; dokładne informacje o przedmiocie najmu (adres, powierzchnia); dane o prawie własności przysługującym Pani jako wynajmującej (jako załącznik kopia aktu notarialnego plus aktualny odpis z księgi wieczystej); wysokość czynszu i co dokładnie się na ten czynsz składa; generalnie przez czynsz zazwyczaj rozumie się opłatę za wynajem mieszkania, jednak dochodzą tu jeszcze opłaty wynikające z bieżącej eksploatacji, które pokrywane są z kieszeni najemcy (energia elektryczna, gaz, telefon, kablówka, ogrzewanie itd.). czas najmu i okres wypowiedzenia (proszę pamiętać, że podpisując umowę na czas nieoznaczony i przy braku uzgodnień dotyczących terminów wypowiedzenia stosuje się terminy ustawowe); terminy i sposób płatności czynszu, który zazwyczaj regulowany jest z góry(najczęściej stosowany jest miesięczny okres rozliczeniowy); do umowy można dodać dodatkowy załącznik, który będzie zawierał spis pozostawionych urządzeń AGD i RTV oraz ich stanu, mebli oraz opis stanu sanitariatów, stolarki okiennej czy podłogi (protokół zdawczo-odbiorczy lokalu), a także wskazania liczników; wysokość kaucji, która będzie pełnić rolę zabezpieczenia przed potencjalnie możliwymi stratami materialnymi w lokalu (najczęściej stosowaną kaucją jest równowartość jednego miesięcznego czynszu); dla spraw nieuregulowanych umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie lokatorów. Oczywiście nigdy Pani nie wie, jakimi najemcami będą klienci i czy po wyprowadzce w sposób odpowiednio się z Panią rozliczą i czy w ogóle opuszczą lokal o czasie (nie ma w naszym prawie dopuszczalnej eksmisji na tzw. bruk). Zwykła umowa a może umowa najmu okazjonalnego? W tym zakresie najlepszym rozwiązaniem byłby najem tzw. okazjonalny, bowiem jest to umowa gwarantująca Pani największe, choć nie stuprocentowe bezpieczeństwo (takiego bowiem nie ma). Najem ten pozwala w razie zakończenia umowy w uproszczony sposób pozbyć się najemcy z lokalu bez prowadzenia tradycyjnego i – dodam – długotrwałego postępowania eksmisyjnego. Zgodnie z art. 19a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: „1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. 2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności: 1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2; 2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; 3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. 3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5. […] 6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności”. Właściciel winien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeśli weźmiemy pod uwagę złożone przez najemcę w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji i jego zobowiązanie do wydania oraz opróżnienia lokalu, to po zakończeniu umowy najemca powinien lokal opróżnić. Jednak na wypadek, gdyby tak nie było, w art. 19d ust. 2 wspomnianej ustawy przewidziano, że jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela i następnie w przypadku bezskutecznego upływu terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Zatem zawierając taką umowę, ma Pan wskazany inny lokal, w którym prawo zamieszkania ma najemca i dysponuje Pan aktem notarialnym, co do którego tylko nadaje Pan klauzulę wykonalności i oddaje sprawę do komornika, jeżeli lokator dobrowolnie się nie wyprowadzi. Zasadniczo w przypadku zwykłej umowy najmu zgodnie z art. 14 cytowanej ustawy w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. W myśl zaś ust. 4 tego przepisu: „sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, 3) obłożnie chorych, 4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany”. Mowa tu o wyroku, a więc przepis ten nie dotyczy najmu okazjonalnego. Nadto w przypadku najmu okazjonalnego osoby muszą dysponować niejako lokalem zastępczym wskazanym przy zawarciu umowy. Najem ten jednak wiąże się z dodatkowymi kosztami. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼
Jestem w zaawansowanej ciąży, niedawno rozstałam się z partnerem. Poszukuję mieszkania do wynajęcia ponieważ nie mam się gdzie podziać. Jaki zapis powinien znaleźć się w umowie aby wynajmujący…
W moim prywatnym własnościowym mieszkaniu pomieszkuje znajoma kobieta (już około miesiąca), która jest w ciąży. Nie chce się wyprowadzić, mimo że już miała to zrobić i przeprowadzić się do swojego mieszkania (ale tam nadal nie ma pozwolenia na użytkowanie). Czy mogę wyrzucić ją z mieszkania spakować jej rzeczy do magazynu i zmienić zamki? Czy ona może wezwać policję i zmusić mnie do wpuszczenia jej? Nie ma żadnej umowy między nami o korzystanie z mojego mieszkania, wprowadziła się bez mojej zgody. Zgoda na zamieszkanie – ustna umowa użyczenia Niestety nie wskazał Pan w pytaniu, z jakiego powodu lokatorka zamieszkuje w Pana nieruchomości. Zakładając, iż pierwotnie zgodził się Pan na takie zamieszkiwanie, łączy Państwa tzw. ustna umowa użyczenia. Niestety, pomimo iż obecnie nie zgadza się Pan na dalsze zamieszkiwanie lokatorki w Pana nieruchomości, a więc w sposób dorozumiany rozwiązał Pan umowę użyczenia, nie może Pan bez jej woli doprowadzić do opuszczenia przez lokatorkę lokalu. Aby skutecznie i zgodnie z prawem pozbyć się niechcianej lokatorki, powinien Pan skierować do sądu sprawę o eksmisję. Eksmisja niechcianej lokatorki – procedury Zgodnie bowiem z art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów „jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia”. Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 1 powyższej ustawy „w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec: 1) kobiety w ciąży, 2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych ( z 2018 r. poz. 511 i 1000) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej, 3) obłożnie chorego, 4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, 5) osoby posiadającej status bezrobotnego, 6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie”. Z uwagi na to, iż lokatorka jest w ciąży, a także urodzi w niedługim czasie dziecko, sąd orzeknie o przyznaniu lokalu socjalnego. Mając powyższe na uwadze, podnoszę, iż zgodnie z ust. 6 powyższego przepisu „orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego”. Dlatego też eksmitowany ma prawo do zamieszkiwania w lokalu aż do momentu złożenia mu przez gminę oferty umowy najmu lokalu socjalnego. Jeżeli taka oferta została złożona, a eksmitowany odmawia jej przyjęcia, to zgodnie z powyższym, wyrok eksmisyjny może zostać wykonany, a więc może zostać wykonana eksmisja. Zobacz również: Co grozi za wyrzucenie lokatora? Konieczność ponoszenia opłat przez lokatorkę Mając natomiast na uwadze art. 18 ust. 1 ustawy „osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie”. Ponadto, w chwili obecnej, jeżeli lokatorka wciąż zamieszkuje lokal – pomimo iż wypowiedział jej Pan umowę, przysługuje Panu wobec lokatorki roszczenie o zapłatę z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Niniejsze odnosi się także do przyszłego roszczenia o zapłatę do czasu wskazania lokalu socjalnego. Podsumowując, wskazuję, iż w obecnej chwili, jeżeli lokatorka dobrowolnie nie opuści Pana mieszkania, możliwa jest jedynie eksmisja orzeczona przez sąd. Niestety z uwagi na tryb postępowania niniejsze sprawy mogą potrwać około roku. Ponadto samo uzyskanie orzeczenia o eksmisji nie spowoduje natychmiastowego opuszczenia lokalu, gdyż lokatorka uprawniona jest do zapewnienia lokalu socjalnego. Z uwagi na to sąd wstrzyma dokonanie eksmisji do czasu wskazania przez gminę takiego lokalu – z doświadczenia powiem, iż trwa to równie długo. Dlatego proponuję polubownie porozmawiać z lokatorką, aby dobrowolnie opuściła lokal. Zobacz również: Wynajem mieszkania kobiecie w ciąży Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ . 22 3 467 356 435 402 96 364wynajem mieszkania kobiecie w ciąży
